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29.09.2014

In Schöneberg wird jetzt das Milieu geschützt

Welches Milieu? Das bekannte Milieu von Vater Zille wird es doch wohl nicht sein. Sonst hätten wir heute noch die proletarischen Stadtteile mit Wohnungen im 2. und 3. Hinterhof mit Ofenheizung und Außentoilette.

Barbarossastraße. Foto: Thomas Protz

Drei Bereiche in Schöneberg wurden am 26. August 2014 vom Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg festgelegt, deren Milieu besonders geschützt wird: Barbarossa-platz / Bayerischer Platz, Bautzener Straße und Kaiser-Wilhelm-Platz.

Das aus dem Französischen kommende Wort Milieu steht für Umwelt und Lebensumstände, deshalb heißt die offizielle Bezeichnung auch „soziale Erhaltungsverordnung“. Das heißt, in den geschützten Gebieten soll die Struktur der Bevölkerung erhalten werden und städtebauliche Fehlentwicklung, die zu einer Verdrängung der angestammten Bevölkerung führen könnte, verhindert werden.

So sollen zum Beispiel im bayerischen Viertel neben den sanierten Altbauten auch die ehemaligen sozialen Wohnungsbauten aus den 60er Jahren geschützt werden. Es wird also nicht wieder vorkommen, dass ein Sozialbau wie am Barbarossa Platz (dem hässlichen Haus hat allerdings kaum einer nachgeweint) abgerissen und durch einen Neubau mit teuren Eigentumswohnungen ersetzt wird.

Die Bevölkerungsstruktur, u. a, aufgeteilt nach Bildung, Einkommen und Herkunft, wurde durch Fragebögen ermittelt. Diese wurden allerdings nicht an alle Haushalte verschickt. Sie wurden leider auch nicht von allen Befragten beantwortet. Besonders von den migrantischen Haushalten kam nur eine sehr schwache Reaktion, weshalb diese in der Auswertung stärker gewichtet werden mussten.

Ziel der sozialen Erhaltungsverordnung ist es, den vorhandenen Wohnraum zu erhalten und die Verknappung von preiswertem Wohnraum zu verhindern. Diese Grundidee ist sehr gut. Der Durchschnittsbürger soll davor geschützt werden, dass große Investoren Luxussanierungen durchführen und Neubauten errichten, die nur noch von einer privilegierten Schicht bezahlt werden können.

Doch der Milieuschutz trifft alle Bewohner des geschützten Raumes, auch die Einzeleigentümer und die Mieter, die mit Zustimmung ihres Vermieters ihre Wohnung verschönern und verändern wollen.

Was in Zukunft an Modernisierungen zulässig ist und was nicht, wird vom Bezirksamt festgelegt. Das Baugesetzbuch, das eine soziale Erhaltungsverordnung zulässt, verlangt gleichzeitig einen durchschnittlichen zeitgemäßen Ausstattungszustand. Dabei ist nach einem Urteil des Oberverwaltungsgerichtes Berlin von einem bundesweit geltenden Maßstab auszugehen. Solch einen bundesweiten Maßstab gibt es jedoch nicht. Also wird nun ein Vergleich im jeweiligen Bundesland herangezogen, und die einzelnen Vorschriften werden in Berlin vom jeweils zuständigen Bezirk festgelegt. Das hat zur Folge, dass in Schöneberg andere Richtlinien bestehen als in Kreuzberg oder in Prenzlauer Berg. Die für Schöneberg geltenden Prüfungskriterien wurden im Amtsblatt von Berlin am 12.9.2014 veröffentlicht.

So wird es in Zukunft nur dann erlaubt sein, in einer geräumigen Altbauwohnung, vielleicht in der ehemaligen Mädchenkammer, ein zweites Bad einzubauen, wenn die Wohnung mehr als 4 Zimmer hat, obwohl eine zweite Toilette das Leben einer Familie mit mehreren  Kindern sehr erleichtern würde. Lt. Statistik wohnen die meisten Familien mit mehr als 2 Kindern in Altbauwohnungen. In Neubauwohnungen gibt es kaum Kinder. Nanu, liegt es vielleicht daran, dass die Altbauwohnungen größer sind? Die Bundesregierung tut vieles, um die Familien mit mehreren Kindern zu unterstützen. Aber in Schöneberg ist es nun verboten, kleine Wohnungen zusammenzulegen, um damit evtl. mehr Platz für Familien mit Kindern zu schaffen.

Es werden auch Details für die Ausstattung einzelner Räume geregelt. So darf zwar ein Dachgeschoss ausgebaut werden, um Wohnraum zu schaffen, aber die neue Wohnung darf nicht mit einer Einbauküche ausgestattet sein.
Ausdrücklich verboten ist die Änderung des Grundrisses einer Wohnung. Sollte also jemand auf den Gedanken kommen, aus einem großen Zimmer zwei Kinderzimmer zu machen, oder die Wand zur Abstellkammer herauszunehmen, um eine große Wohnküche zu bekommen, so scheitert er mit seiner individuellen Idee am Schöneberger Milieuschutz.

Sicher ist es ungerecht, wenn die alteingesessenen Mieter ihre Wohnungen verlassen müssen, weil sie nach einer luxuriösen Modernisierung die extremen Mieten eines Hausbesitzers nicht mehr bezahlen können. Aber warum darf deshalb der Einzeleigentümer nicht seine selbstgenutzte Wohnung den eigenen Wünschen entsprechend sanieren?
Der seit Jahrhunderten bekannte Spruch  „my home is my castle“ hat in Schöneberg seine Gültigkeit verloren. Die neuen Vorschriften greifen massiv in die Eigentumsrechte des Einzelnen ein.

Bauherren, die zukünftig in ihren Häusern oder Wohnungen etwas verändern wollen und nun verunsichert sind, welche Maßnahmen einer zeitgemäßen Ausstattung entsprechen oder wofür sie eine Genehmigung beantragen müssen, können sich bei der Bauberatung im Stadtentwicklungsamt erkundigen. Auch die von Umbaumaßnahmen betroffenen Mieter können hier anfragen, ob ihr Wohnungseigentümer die Vorgaben der Erhaltungsverordnung berücksichtigt hat. Eine flächendeckende Prüfung aller Baumaßnahmen in den betroffenen Gebieten kann das Amt für Stadtentwicklung jedoch aus personellen Gründen nicht leisten. Die bisherigen Erfahrungen haben aber gezeigt, dass sich viele Eigentümer schon in der Planungsphase nach den Prüfkriterien erkundigen. Sollte es doch einmal zu nicht genehmigten Bauvorhaben kommen, wird im Einzelfall über den Rückbau oder ein Ordnungsgeld entschieden.

Im Gegensatz zu den privaten Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen, die eingeschränkt werden, um die Mieten stabil zu halten, müssen die staatlich angeordneten Vorgaben der Energieeinsparverordnung zwingend überall umgesetzt werden. Das heißt, eine moderne Heizungsanlage muss sein, eine Fußbodenheizung darf nicht sein. Dabei ist insgesamt zu erwarten, dass die vorgeschriebene energetische Sanierung zu einer weit höheren Mietsteigerung führen wird als die individuellen Maßnahmen einzelner Eigentümer.

Der Milieuschutz ist ausdrücklich kein Instrument des Mieterschutzes, und doch sollen beispielsweise gerade in der Bautzener Straße die einkommensschwachen Mieter geschützt werden.
Ob das Ziel der Schutzmaßnahmen, die Mischung im Kiez zu erhalten, letztendlich erreicht wird, muss anhand der Statistiken beobachtet werden. Dazu wird es auch gehören, erneute Befragungen durchzuführen, etwa so wie sie der sozialen Erhaltungsverordnung vorausgegangen sind.

Die soziale Erhaltungsverordnung ist offenbar ein zweischneidiges Schwert, das einerseits den augenblicklichen Zustand vor kostspieligen Fehlentwicklungen schützt, aber andererseits durch die Stagnation in der städtebaulichen und wirtschaftlichen Entwicklung eines Gebietes das Interesse der Eigentümer selbst an kleinen Investitionen hemmt und so möglicherweise langfristig zur Verwahrlosung dieser Stadtteile führen könnte. Die Bezirksverwaltung versichert jedoch, dass die Kriterien für den zeitgemäßen Ausstattungsstandard regelmäßig überprüft und angepasst werden.

Christine Bitterwolf

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