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26.05.2022 / Orte und Plätze

Auf der Suche nach Rendite

Von Christine Sugg. Läuft man die Schloßstraße entlang, zieht der Bierpinsel unweigerlich den Blick auf sich. 47 m hoch und ein Beispiel für die futuristische Poparchitektur der 1970er Jahre, ist er schon länger ein weiteres „Sorgenkind“ in der Steglitzer Einkaufsstraße. Mittlerweile wirkt das Gebäude seit Jahren trostlos, verdreckt und verlassen. Rechts und links der Zugangstreppen haben Obdachlose ihr Lager aufgebaut.
Foto: Christine Sugg
Intermezzo Kunstcafé 2010. Foto: Thomas Thieme

Bereits im September letzten Jahres hat wieder einmal der Besitzer des Turms gewechselt. Die Höhe des Kaufpreises bleibt unbekannt, bekannt aber ist, dass die Baukosten für den Bierpinsel damals das kommunale Immobilienunternehmen des Landes Berlin 10,8 Millionen D-Mark kosteten. Es bleibt zu hoffen, dass durch den aktuellen Verkauf die „Bauruine“ saniert und genutzt werden kann! Der neue Eigentümer, die Immoma GmbH, ist ein mittelständisches Unternehmen, das über einen Immobilienbestand im dreistelligen Millionenbereich verfügt.

Die Immoma GmbH bevorzugt beim Kauf Wohn/Büroimmobilien, bei denen eine schwierige Rechtslage vorliegt, ein suboptimaler Vermietungsstand oder eine unzeitgemäße Bausubstanz vorhanden sind. Das Steglitzer Gebäude passt somit perfekt in das Muster des Investors.

Der Bierpinsel hat wie der Kreisel eine unglückliche Vergangenheit. Um damals von der neu gebauten hässlichen vierspurigen Schildhornstraße als Hochstraße abzulenken, wurde 1976 dieser imposante rote Turm mit vier Etagen gebaut. Es war klar, dass sein Innenbereich  gastronomisch genutzt werden sollte und so beherbergte er zu Beginn ein Café, ein Steakhaus und ein Bier und Weingewölbe. Dann zog 1980 eine Filiale des „Hendl“ Restaurants Wienerwald zog ein. Anschließend wechselten häufig die Besitzer und Betreiber des Turmrestaurants. 2002 wurde der Bierpinsel dann geschlossen, denn außen wie innen, war bereits erheblicher Modernisierungsbedarf entstanden.

Zwischenzeitlich folgte noch eine Nutzung als Diskothek und Sportbar. Ab 2006 stand das Objekt dann endgültig leer. 2007 kaufte die Schlossturm GmbH den Bierpinsel und eröffnete dort 2010 ein Kunstcafé. Aus dieser Zeit bleibt in Erinnerung, dass ein Jahr lang die Fassade des Turms von internationalen Street Art Künstlern gestaltet wurde.

Seit 2017 steht das Gebäude nun unter Denkmalschutz. Im gleichen Jahr sollte der Bierpinsel bei Sotheby’s für 3,2 Millionen verkauft werden, jedoch scheiterte der Verkauf an mangelndem Interesse der Käufer. So wurden dann 2019 neue Nutzungsideen entwickelt. Büroräume für Startup Unternehmen und Co Working Space sowie ein öffentliches Café sollten für frischen Wind sorgen. Der neue Eigentümer möchte anscheinend diese Art von Nutzung übernehmen. Bis zu seiner geplanten Sanierung Ende 2022/2023 gibt es eine Zwischennutzung, denn der Bierpinsel kann für Veranstaltungen und Events gemietet werden. Interessanterweise soll die Sanierung des Objekts ohne öffentliche Gelder erfolgen.

Ein weiteres Problem der Steglitzer Einkaufsstraße sind die vier Shoppingcenter, denn das ist einfach zu viel an Einkaufsangebot mit ähnlichen Läden. Zudem scheint das klassische Shoppingcenter ein Auslaufmodell zu sein, denn Corona und der schnell wachsende Onlinehandel haben den Shopping Malls stark zugesetzt. So sind lukrative Veränderungen der Center gefragt. Vorreiter ist hier das Forum Steglitz, das seit 2019 umgebaut wird. Nun zieht der Boulevard Berlin nach, mit 64.000 qm eines der größten Shoppingcenter Berlins und das „Jüngste“, erst 2012 eröffnet! Schon seit Jahren „schwächelt“ dort der Gastronomiebereich im 2.Stock, immer mehr Geschäfte mussten wegen geringer Nachfrage schließen. Auch bei den Geschäften in den dezentralen Lagen, im UG und zum Teil im 1. Stock, gab es immer wieder Leerstand oder Inhaberwechsel. Im September 2021 hat auch im Boulevard Berlin der Eigentümer gewechselt. Für 250 Millionen wurde das Objekt verkauft, um einiges günstiger als die damaligen Baukosten. Die neuen Investoren aus den USA wollen natürlich Rendite machen und möchten deshalb das Shoppingcenter umbauen. Es ist ein sogenannter „Mixed-Use“ für die Immobilie vorgesehen. Darunter versteht man in der Immobilienbranche die unterschiedliche Nutzung der Gebäudefläche. So soll es dann weniger Geschäfte geben, dafür kommen Büroräume oder gar Wohnungen hinzu. Büroräume scheinen jedoch in Zeiten des Homeoffice keine gute Idee ... Die Wohnungen sollen sogenannte „Serviced Appartements“ sein, darunter versteht man „modernes Wohnen auf Zeit“ in voll ausgestatteten Wohnungen. Diese interessante Alternative zum Hotel für Geschäftsleute aber auch für Privatpersonen, liegt in den Großstädten der Welt bereits voll im Trend. Der geplante Umbau wird wahrscheinlich teuer werden, denn es muss sehr viel verändert werden, wie zum Beispiel der Einbau von Fenstern für Büro- oder Wohnräume. Um die Zahl der Geschäfte zu verringern, werden schon länger die bestehenden Mietverträge der Geschäfte in den „Randlagen“ nicht verlängert, sondern laufen aus. Deshalb findet man immer wieder Räumungsverkäufe im Boulevard Berlin. Genauere Angaben über die Sanierung des Centers sind leider nicht zu finden. Schon bei der Eröffnung des Boulevards war es nicht sicher, ob das Konzept erfolgreich sein wird. Ob der Mixed Use für die Steglitzer Einkaufszentren die Lösung ist, ist fraglich. Solange sich das Angebot nur nach den Renditeerwartungen der Investoren richtet und nicht so sehr nach den Wünschen von potentiellen Kunden, ist ein Erfolg nicht gewährleistet. Die hohe Inflation aktuell und die Minderung der Kaufkraft tun ein Übriges.

Hört man auf Experten für die Entwicklung von Shoppingcentern so heißt es, dass im erfolgreichen Shoppingcenter der Zukunft das reine Einkaufen nur ein Nebeneffekt sein soll. Die Besucher kommen hauptsächlich wegen der Restaurants, Bars und Freizeiteinrichtungen. Dann wird auf die Shopping Malls in Dubai verwiesen, die zum Beispiel eine Skipiste (quasi in der Wüste) haben oder ein riesiges Aquarium und damit erfolgreich sind. Ob man die Verhältnisse in den Arabischen Emiraten auf Berlin übertragen kann ist mehr als fraglich.

Der Anwohner hier wünscht sich einfach nur eine hübsche Einkaufsstraße, die auch nach Geschäftsschluss attraktiv ist.

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